房子能买了吗？

导航 2024年10月01日 13:45 20 幽默先生

房子能买了吗？

文：任泽平团队

导读

正文

预计本次将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，人均利息支出减少约1000元。降低存量房贷利率一方面有助于减轻居民还贷压力，一定程度上提振消费，另一方面可缩小新旧房贷利差，可缓解提前还贷现象，减少银行利息损失，有助于银行留存优质客户。

并且，市场利率定价自律机制也发布倡议，各家商业银行原则上应在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。截至9月30日，已经超过10家银行表示，拟于2024年10月12日发布具体操作细则。

房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来是2024年12月31日到期，现在政策延长到2026年12月31日，一定程度上可减轻房企偿还压力。

彰显维稳房地产市场的决心，明确当前房地产领域的目标是稳成交、稳价格，表明房地产市场对于宏观经济稳定的重要性，房地产稳则经济稳、金融稳、财政稳、就业稳。

与730政治局会议提出的“消化存量和优化增量相结合”有所不同，此次更加强调优化供给端政策，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足“以人定房、以房定地”的要求，未来新增土地、住房供应更加谨慎，避免库存进一步积累，优化市场供需格局。对于存量，要提升质量、改善居住品质。

为政治局会议首提。限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时政策，如今抑制了刚需和改善型需求，当前市场仍处调整阶段，是取消限购的良机，发达国家对国内居民并没有限购，都是通过价格和税收手段调节。截至目前，一线城市相继试水放松限购，但是放松步伐较小、政策效果有限，全面放开限购是大势所趋。

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0%等。

外环外购房纳税社保“3改1”，大幅降低购房门槛；下调首套、二套商贷最低首付比例；将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。

非户籍家庭和单身核心区购房纳税社保年限“3改1”，非核心区无需社保；户籍家庭非核心区可增购1套，非户籍多孩家庭可增购1套；下调首套、二套商贷最低首付比例；取消商品住房3年和商务公寓5年的转让限制；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

全面取消限购，成为一线城市中首个全面取消限购的城市，外地户籍广州购买住房不受限制。

中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。

根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。

“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格下降后，由于资产负债表的负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业和居民支付能力会明显下降。房子是居民的重要资产之一，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%，由于中国重视“家”的文化传统，住房资产占家庭资产比重较高。房市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅在30%左右，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，在面临房价下行的时候，需求大多处于观望阶段。

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从数据看，6月全国商品房成交面积明显增加，环比52.6%、强于季节性，7月商品房成交面积明显回落，环比-44.7%，8月环比持平。9月是传统意义上房地产的销售旺季，但是根据36城新房成交情况看，“金九”不在，9月（1-21日）36城新房成交环比-15.1%、二手房成交环比-14.8%。

首付比例方面，北上深商贷首套首付比例最低20%、广州最低15%；广州二套首付比例最低为25%，深圳30%，北上为核心区35%、非核心区30%。商贷利率方面，广州取消利率下限，北上深首套利率下限3.5%，二套利率下限最低3.7%。限购方面，仅上海、广州对非本地户籍居民购房限制进行了放松。

从政策放松后1个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为26.5%、29.3%、47%、45.1%；从政策放松后2个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为19.2%、6.2%、-16.3%、-3.3%；从政策放松后3个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为-32.2%、-14.2%、-17.5%、-6.5%。

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“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了日本痛苦的去杠杆“三十年”。

财政部对问题机构进行注资救助，美联储向金融体系提供充足的流动性支持，快速将政策利率降至0附近，实施大规模QE。美国股市2009年中旬触底，物价2010年企稳，经济快速复苏。保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。

1）房地产资产质量高、价值稳定，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%，2019年最高为29%。近几年房地产贷款占比降低，主要由于政策引导住房回归居住属性。

2）房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长，房企拿地、开工等会带动投资，需要信贷支持，属于信用扩张。2023年房地产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。

3）在住房市场化国家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。2023年我国居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%，占金融机构贷款余额的16.1%。

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一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。

2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。

根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。

房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。

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当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

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上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；

上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；

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广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购，社保5改1或2。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止通缩和资产负债表衰退。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。中长期可考虑在市场企稳后，通过“人地挂钩”实现房地产供求平衡，各地方土地财政的“旱涝不均”，可以通过财政转移支付调节。

一方面，多孩家庭的换房意愿更为强烈，人口增加使得家庭对于增加住房空间有一定要求，但是由于购房换房成本高，部分需求难以释放；另一方面，高房价是降低家庭生育意愿的“三座大山”之一，中国大城市的房价收入比和居民房贷压力位居世界前列，高成本抑制生育意愿。给予有孩家庭购房政策倾斜，降低抚养直接成本，短期有助于扩内需、稳增长、稳就业，长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力，一举多得。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

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